שמאי מקרקעין, דוח אפס והאפשרות להפחתת היטל השבחה

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. שמאי מקרקעין, דוח אפס והאפשרות להפחתת היטל השבחה

מהו דוח אפס?

דו"ח אפס הוא דו"ח כלכלי שמיועד לגופים שונים המספקים אשראי וליווי פיננסי ליזמי נדל"ן וקבוצות רכישה. המטרה העיקרית של דו"ח זה היא לאמוד את הפרויקט המדובר ואת השווי הסופי של אותו פרויקט. בשורה התחתונה ניתן לומר שדו"ח אפס מספק הערכה של ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט אותו מעוניינים ליישם. דו"ח זה תמיד יערך על ידי שמאי מקרקעין.

דו"ח אפס תמיד יכלול תקציר אודות הפרויקט, פירוט אודות נתוני הפרויקט וחוות דעתו של שמאי, פרטי הנכס, פרטים טכניים כמו למשל חלקה, גוש, מיקום וכו', תיאור של הנכס והכדאיות שלו ביחס לסביבה הקרובה. המצב המשפטי של הנכס. אישורי בניה, מטרת הבנייה, תכנון עתידי, שווי הקרקע, עלויות הבנייה, שוויו של הפרויקט לאחר השלמתו ועוד. 

רק באמצעות דוח אפס היזמים יוכלו לעשות חישוב האם הפרויקט אותו הם מעוניינים להוציא לפועל אכן משתלם להם מבחינה כלכלית. במקביל, דוח זה יאפשר לגוף אשר מעוניין ללוות פיננסית את הפרויקט לחשב את רמת הסיכון שלו ולקבוע האם הוא אכן כדאי. כאשר יזם יפנה לבנק (או לגופים פיננסיים אחרים),  ויבקש  הלוואה של מיליוני שקלים, הבנק יבקש ביטחונות לכך שאכן מדובר בהשקעה כלכלית ושיהיה ללווה מהיכן לפרוע את החוב. לסיכום, דוח אפס משקף באופן ברור מהו מצב הנכס, פוטנציאל המיקום שלו ואת הסיכונים העיקריים לצד ההזדמנויות והרווחים הטמונים מהשקעה בו.

הפחתת היטל השבחה

היטל השבחה (נקרא בעבר מס השבחה), הוא אותו מס אשר נדרש מבעל המקרקעין בגין השבחתו של הנכס (אם משום תוספת זכויות או כל דרך אחרת שהובילה לכך), מס זה נדרש על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה. חשוב לדעת שגובה מס זה אינו קבוע וזאת משום שהוא נגזר מהשווי של הנכס, ערך הנכס ופרמטרים נוספים.  חשוב לדעת שאם אתם סבורים שהיטל ההשבחה שנדרש מכם גבוה מדי, יש דרך להפחתתו וזאת באמצעות התערבותו של שמאי מקרקעין וייעוץ על ידי עורכי דין המומחים בתחום המיסוי מקרקעין.

אם גם אתם סבורים שהיטל ההשבחה שלכם גבוה מדי, תוכלו לפנות אלינו ונשמח לספק לכם שירות של שמאי מקרקעין אשר ייצג אתכם, בעלי הנכס. כאן, תגישו חוות דעת שמאית נגדית תוך 45 ימים ותבקשו שוועדת ערר תיבחן בשנית את היטל ההשבחה או שימנו שמאי מקרקעין שיכריע מהו התשלום אותו אתם צריכים לשלם. כמובן שיש חשיבות גדולה מאוד לבחירת שמאי בעל ניסיון רב בכל הקשור אל התמודדות עם דו"חות אפס וכל הקשור אל ערעורים בנושא הפחתת מס השבחה. 

משרד עורכי דין מקרקעין בירושלים מומחה בתחום מיסוי מקרקעין ערוך לספק לכם את השירות המקצועי ביותר בתחום יחד עם שמאי המקרקעין של טדי שמאות אשר מומחים ובעלי מוניטין מוצלח בכל הקשור אל הכנת דו"חות אפס, הכנת שומות נגדיות למטרת הפחתת היטל השבחה וייצוג מקצועי אל מול שמאי מכריע. בהצלחה!

יזמי נדל"ן? כדאי שתכירו את דוח אפס 

כול פרויקט נדל"ן בישראל יזכה למימון על ידי הבנקים וגופי מימון אחרים רק בכפוף לדוח אפס. אז מהו בעצם דו"ח אפס, מה הוא כולל ומדוע הוא נחשב לאחד מהמסמכים החשובים ביותר עבור קבוצות רכישה ויזמים? 

מבית חברת טדי שמאים מסבירים שדו"ח זה משקף למעשה את ההיתכנות הכלכלית של פרויקט הנדל"ן והוא מהווה עבור המממן בדיקה מפורטת לבחינת כדאיות המימון של עסקת נדל"ן. 

כשרוכשים פרטיים פונים אל הבנק לקבלת הלוואת משכנתה, הם נדרשים להציג בפני הבנק הערכת שווי דירה של שמאי מקרקעין כתנאי לאישור ההלוואה. כשיזם נדל"ן מעוניין במימון עלויות הפרויקט, עליו להציג בפני הבנק מסמך המכונה "דוח אפס" המנוסח אף הוא בידי שמאי מקרקעין.

איסוף מידע בהיבט הפיזי, התכנוני והקנייני

לצורך הכנת דוח אפס אוסף השמאי מידע בהיבט הפיזי, התכנוני והקנייני. בהיבט הפיזי בוחן השמאי את פרטי הנכס (מיקום הפרויקט, גוש, חלקה, שטח מגרש, שטח חלקה, גבולות החלקה וכדומה), תוואי הקרקע (בינוי קיים, גודל חזיתות וכולי), ותיאור הסביבה (אוכלוסייה, דמוגרפיה, רמת פיתוח האזור, אופי הבנייה בסביבתו של המיזם, פרויקטים דומים למגורים באזור, סוגי שימוש בנכסים מסביב, דרכי גישה, כבישים וכן הלאה). 

בהיבט הקנייני נבחנות סוג הזכויות המאושרות (בעלות או חכירה) ועל שם מי הן רשומות. במקרה של חכירה עולה הצורך בפירוט חוזה חכירה (כגון מטרת החכירה, אורכה, קיבולת הבנייה, מועד להשלמת העסקה, עלויות הפיתוח), ההתחייבויות היזם לבעלים או למוכר (תמ"א 38, אופציה או עסקת קומבינציה).

הערכת עלויות בנייה ישירות ועקיפות לצד אומדן ההכנסות הצפויות מהמיזם

בהיבט התכנוני עוסק דוח אפס בפרוגרמה התכנונית שחלה על החלקה (ייעוד, מטרה, שימושים והיקף זכויות הבנייה), כמו גם אפשרויות, והבחנה בין ייעודים ושימושים (כגון שטח עיקרי, שטחי שירות, שטחים ציבוריים, תשתיות, חניונים, קווי בניין, מספר קומות וכיו"ב) ומפרט טכני מתוכנן (מודל תכנוני לבקשת היתר בנייה, מפרט טכני של הבניין, תמהיל הדירות בפרויקט, שטחים מתוכננים לבנייה, הרחבת זכויות ועוד). 

בתום ניתוח המידע הנ"ל, נעשית הערכת עלויות של הבנייה הישירה, לרבות הרווח של קבלן המפתח. לעלויות הללו יש להוסיף את עלויות הבנייה העקיפה (כגון אגרות, היטלים, עלויות תכנון, עמלות וריבית), לרבות הוצאות בלתי צפויות מראש (בצ"מ). במקביל נדרש השמאי להכין אומדן ההכנסות הצפויות מהמיזם, על ידי סקר שוק לבדיקת העסקאות שנעשו באזור והערכת שווי המלאי שצפוי היזם למכור, כשהרווח היזמי מהפרויקט נגזר משקלול העלויות וההכנסות.

מחפשים דרכים להפחתת היטל השבחה?הגעתם למקום הנכון!

בין אם רציתם וביקשתם בין אם לאו, אתם עשויים יום אחד לקבל בשורות משמחות שקיבלתם זכויות בנייה. אין עוררין על כך שמדובר בחדשות משמחות, אלא שלצדן בשורות משמחות פחות שהנכם נדרשים לשלם היטל השבחה על הנכס בגין אותה ההשבחה. אז מהו בעצם היטל השבחה, על מי הוא חל ומהן דרכים שבהן ניתן לנקוט להפחתת היטל השבחה? 

מבית חברת טדי שמאות וניהול בע"מ מסבירים שהיטל ההשבחה הנו תשלום חובה על נכס המקרקעין לרשות המקומית בעקבות עליית שוויו. בישראל נדרש בעל הנכס לשלם את ההיטל בשלושה מקרים: אישור תב"ע (תכנית המוסיפה אחוזי בניה בנכס), אישור הקלה (למשל אישור חריגה מהגבולות של קווי בניין) ואישור שימוש חורג (כמו לדוגמה שימוש בנכס המסווג כשטח למגורים לטובת משרד).

מהו בעצם היטל השבחה?

היטל ההשבחה מוטל על האדם שהיה בעל הנכס במועד שבו אושרה התכנית בעירייה. גובה ההיטל הוא בשיעור של 50% משווי עליית ערך הנכס ומחושב לפי ערך הדירה ביום אישור התכנית ברשות המקומית. סכום ההיטל מוצמד למדד תשומות הבנייה או למדד למחיר הצרכן, לפי הנמוך מביניהם. 

מועד תשלום היטל ההשבחה חל ביום שבו מממשים בפועל את זכויות הבנייה בנכס או מכירת הזכויות במקרקעין (מכירת הנכס), גם במקרים שבהם זכויות הבנייה לא מומשו בפועל. ישנן מגוון סיבות שמהוות עילה להפחתת היטל השבחה כמו הגשת ערעור על הערכת יתר שווי הנכס, הערכת יתר לגבי שווי זכות הבנייה, מתן זכויות בנייה שאינן ניתנות למימוש בהווה וכן הלאה.

ההליכים להפחתה או ביטול היטל ההשבחה

בהקשר זה, חשוב להבהיר שניתן להגיש בקשה להפחתת היטל השבחה בתוך 45 יום מהמועד שבו מקבלים את דרישת התשלום. באופן כללי, קיימים שני הליכים שונים להגשת בקשה להפחתת היטל השבחה. במידה והמחלוקת היא על עצם החיוב עצמו, שאז יש להגיש ערעור לוועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה. 

לדוגמה, ניתן לפנות לוועדת ערר במקרים שבהם המקרקעין פטור מהיטל השבחה ואף על פי כן בעל הנכס חויב בתשלומו (השבחה במקרקעין למגורים בשכונת שיקום, דירת מגורים ששטחה הכולל אינו עולה על 140 מ"ר, בעל דירת המגורים זכאי לסיוע ממשרד הבינוי והשיכון וכיוצא בזה). במידה והמחלוקת סובבת סביב גובה החיוב ולא על עצם החיוב, יש לפנות ליו"ר מועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מכריע.